2025年公募REITs市场火爆：上涨行情背后的风险与机遇

2025年伊始，公募REITs二级市场表现异常火热，多只产品涨幅显著，引发市场关注。本文将深入探讨这一现象背后的原因、风险以及未来走势。

市场火爆：数据解读

Wind数据显示，截至1月6日，已上市的58只公募REITs产品中，超过八成在2025年以来实现上涨，其中16只涨幅超过5%，甚至有多只产品在短短几个交易日内涨幅接近10%。部分产品近一个月涨幅更是超过20%，例如嘉实京东仓储基础设施REIT（23.04%）、华夏华润商业REIT（21.3%）和红土创新深圳人才安居REIT（20.17%）。与此同时，中证REITs全收益指数上涨2.45%，中证REITs（收盘）指数上涨2.31%，也反映了整体市场向好态势。一级市场同样火热，例如国泰君安济南能源供热REIT的网下询价倍数高达140.96倍，创下2023年以来新高。

风险提示与市场波动

面对如此火爆的行情，多家基金公司紧急发布交易情况提示公告，提醒投资者关注价格波动风险。华夏基金、嘉实基金、红土创新基金等均发布公告，强调二级市场价格受多种因素影响，投资者应理性判断，审慎决策。公告中还指出，价格上涨/下跌会影响投资者的实际净现金流分派率，需引起高度重视。

火爆行情背后的原因

中金公司研报指出，2024年12月中央政治局会议关于财政政策和货币政策的定调，以及消费刺激政策预期升温，导致长端利率大幅下行，资金追逐类红利资产，是公募REITs普涨行情的主要催化剂。低利率和“资产荒”的背景下，公募REITs作为稳定分红的类债券资产，成为资金的避风港。

市场规模与投资者行为

有公募人士指出，目前公募REITs市场规模较小，投资者类型和投资策略较为单一，投资行为趋同，这些都可能放大二级市场价格波动风险。投资者需保持警惕，避免盲目跟风。

未来展望：机遇与挑战并存

中金公司认为，即使利率下行趋势走缓，短期市场可能出现波动，但这并不意味着行情结束。利差走阔后可能酝酿新的机会，中长期维度仍然看好REITs的配置价值。然而，投资者仍需密切关注市场变化，谨慎评估风险，理性投资。

总结

2025年公募REITs市场呈现出前所未有的火热景象，这既带来了投资机遇，也蕴藏着潜在风险。投资者需全面了解市场动态，理性分析，谨慎决策，才能在市场波动中稳健获利。持续关注宏观经济政策、市场利率变化以及REITs自身的基本面，将有助于投资者做出更明智的投资选择。