数据中心REITs：蓄势待发，挑战与机遇并存

中国数据中心IDC市场规模持续增长，对数据中心纳入公募REITs的预期也日益升温。政策层面，国家已明确将新型基础设施，包括数据中心，纳入REITs申报范围。然而，数据中心纳入REITs仍面临挑战，包括：监管部门对数据中心运营成熟度、业绩稳定性及可持续性的高要求；部分数据中心PUE值偏高，能耗问题突出；以及部分数据中心采用租赁物业模式，难以满足REITs申报要求。

为了满足REITs发行条件，数据中心运营商正积极采取措施，例如引入智慧化运营管理系统，降低能耗；采用高效制冷设备，降低PUE值；以及收购物业，实现自持。

资本市场也积极参与其中。Pre-REITs基金的出现，为数据中心项目发行公募REITs提供了提前布局的机会。投资机构更青睐机柜租售率高、客户续租率稳定、产权清晰、PUE值低的优质数据中心。

然而，数据中心市场竞争激烈，机柜租售价格下滑，部分数据中心运营业绩稳定性下降。此外，地方政府也出台政策，对PUE值过高的数据中心征收差别电价，进一步提高了数据中心运营的环保门槛。

未来，具备低能耗、高稳定性、智能化运营能力以及完善配套服务的大型数据中心，尤其是在AI算力需求旺盛的领域，更有可能率先纳入公募REITs，并可能引发新一轮投资热潮。但从私募REITs走向公募REITs，数据中心仍需满足诸多条件，面临诸多不确定性。