香港定息按揭夭折：市场降息、H按优势及缺乏附加值成主因

中原按揭董事总经理王美凤近日表示，香港多家银行已停止去年9月推出的定息按揭产品。这一举动并非偶然，而是多重因素共同作用的结果，主要原因在于香港降息速度加快，以及定息按揭申请量过低。

根据香港金管局数据，自9月定息按揭推出以来，其在新增按揭中的占比持续下降，从10月份的1.8%骤降至11月份的0.9%。中原按揭的客户申请数据显示，11月和12月期间，已无客户申请定息按揭。目前，H按仍然是香港按揭市场的主流，使用率保持在90%以上。

王美凤分析了定息按揭遇冷的三个主要原因：

1. 银行提前降息，缩小与定息按揭利率差距：香港银行去年加快降息速度，超出市场预期，导致按息迅速下降，从4.125%降至3.5%。这使得定息按揭的利率优势（3.15%至3.25%）显著缩小。考虑到未来降息周期可能持续至2026年甚至更久，购房者认为选择定息按揭会错过未来潜在的降息收益。

2. 缺乏现金回赠等附加值服务：与H按不同，定息按揭通常不提供现金回赠。而近期，许多银行提高了H按的现金回赠比例，达到0.3%至0.8%。这使得H按在计算现金回赠后，首年实际利率甚至可以低至3.2%至2.7%，进一步增强了其竞争力。

3. 缺乏Mortgage Link按揭存款相连优惠： H按普遍提供Mortgage Link按揭存款相连优惠，让客户可以通过将储蓄或资金存入指定账户获得高达3.5%的存款利率，从而抵消部分按揭利息支出，降低实际按揭成本。定息按揭的缺乏这一优势，也使其吸引力大减。

总而言之，香港定息按揭的失败，反映了市场对灵活性和附加值服务的偏好。在快速变化的利率环境下，H按凭借其灵活的利率调整机制和丰富的附加值服务，占据了绝对的市场优势，这为其他地区的银行提供了重要的参考借鉴。未来，如果想让定息按揭产品在市场上获得成功，就必须针对市场需求的变化做出调整，提供更具竞争力的产品和服务。