香港楼市深度分析：28%跌幅后的市场展望

星展香港分析师：香港楼市面临多重挑战与机遇

近期，星展香港研究部香港房地产业分析师丘卓文指出，香港楼价自高位已下跌约28%。这一数据引发了市场对于香港楼市未来走势的广泛关注。本文将深入探讨丘卓文分析师的观点，并结合其他因素，对香港楼市进行多维度解读。

主要观点及解读：

楼价下跌： 28%的跌幅无疑是显著的，反映出市场面临的压力。这与全球经济放缓、加息周期以及本地经济因素密切相关。
库存压力： 每年高达2万套的房屋库存，给发展商带来巨大的去库存压力。这将导致开发商在未来一段时间内，更倾向于以相对较低的价格来加快销售步伐，从而进一步影响楼价。
发展商负债： 高负债率是许多香港开发商面临的共同问题。在经济下行压力下，高负债率会进一步加大资金链的风险，促使他们加速去库存，这也会对楼价造成一定的下行压力。
租务市场： 住宅租务回报率上升至3.4%至3.5%，这在一定程度上对楼市起到支撑作用。较高的租金回报率可能会吸引投资者入市，从而部分抵消楼价下跌的压力。
利率变化： 如果香港跟随美国减息，实际按揭利率可能降至3.25%。低利率环境通常会刺激楼市需求，但前提是租务需求保持稳定。
内地买家： 内地买家一直是香港楼市的重要参与者。他们的购买力对市场走向具有显著影响。
未来供应： 预计到2027年至2028年，市场供应量可能回落至1.7万至1.8万套以下。届时，楼市表现将很大程度上取决于“高才通”等人才计划能否有效吸引高素质人才，并带动住房需求。
卖地市场： 目前高利率环境下，有财力投地的发展商减少，导致卖地市场较为冷清。